30.04.2020

Потрясающий СOVID. Как пандемия изменит города и рынок недвижимости

Потрясающий СOVID. Как пандемия изменит города и рынок недвижимости

Вирус даст очередной шанс спальникам, отбросит назад арендный рынок и заставит застройщиков задуматься о новых планировках 

Мир больше никогда не будет прежним. Эту фразу в последний месяц приходится слышать, пожалуй, чаще остальных. Вирус заставил планету усомниться в, казалось бы, незыблемых либеральных ценностях вроде неприкосновенности личности, свободы перемещения, плюрализма и трансграничных производственных цепочек. Но что самое страшное: пандемия выхолостила города, лишив их сразу трех определяющих элементов развития — людей, коммуникации и разнообразия. Боязнь заразиться сузила вариативность взаимодействия жителей и среды до примитивной дороги «дом — работа — дом» или «дом — магазин — дом». Особо осторожные и вовсе предпочитают общаться с городом через окно квартиры или экран ноутбука.

Сегодня главный вопрос, а вернется ли все обратно. Максимально краткий ответ на него — да, но не все. На наш взгляд, как минимум восемь изменений могут остаться с городами если не навсегда, то на довольно продолжительный период.

Индивидуализация городской мобильности  

Вирус выбил из-под ног урбанистов один из краеугольных камней — общественный транспорт. Нет, его преимущество в провозной способности перед личным автомобилем никуда не делось. Но сегодня ни один здравомыслящий человек на работу в переполненном автобусе или вагоне метро не поедет. Рискованными стали даже поездки на такси. И есть ощущение, что доверие к коллективному передвижению вернется не скоро.

Пространство, необходимое разным видам транспорта для перевозки 60 людей. Иллюстрация часто используется урбанистами для доказательства преимуществ общественного транспорта

В этих условиях на первый план выйдут индивидуальные способы перемещения — собственная машина, велосипед и каршеринг. По поводу последнего, конечно, можно спорить (мол, неизвестно, кто до вас водил ту или иную машину). Но, во-первых, подход «сел — протер антисептиком — поехал» никто не отменял. А во-вторых, вероятность подхватить вирус в общественном транспорте все равно гораздо выше.

Девальвация арендной модели

В последние годы на рынок недвижимости российских городов начали выходить миллениалы — те, кто родился под конец 90-х. В их головах собственное жилье ценностью практически не обладало. Куда важнее была свобода перемещения, непривязанность к одному месту. Но уже нет никаких сомнений, что в следующие полгода миллионы людей либо останутся без работы, либо существенно потеряют в доходах. Платить за аренду им станет нечем. И далеко не все собственники пойдут им навстречу.

Другое дело — своя квартира, пусть даже приобретенная в ипотеку. Один президентский указ — и банки всем попавшим в сложное положение устроили кредитные каникулы.

Для застройщиков такая деформация сознания — новость отличная. На аренде они зарабатывать так и не научились (да и учиться особо не стремились). Теперь трансформацию бизнес-модели можно отложить еще на несколько лет.  

ТРЦ — РТЦ

Перераспределение потребительской активности в сторону онлайн-покупок — тренд далеко не новый. С начала 2010-х объем электронной торговли в России ежегодно прирастал на 20 — 30%. Но пандемия заставила выйти в интернет даже самых отъявленных сторонников оффлайна. Карантин закончится, а вновь обретенные навыки не забудутся.

Этот ментальный сдвиг вкупе с разорением части арендаторов заставит торговые центры менять парадигму существования и смещаться из области продаж в плоскость развлечений. В последнее время они и так шли по этому пути. Теперь придется по нему бежать.

Сжатие офисов

Пандемия перевела миллионы человек на удаленку. Но вряд ли будет преувеличением сказать, что примерно для половины компаний принципиально ничего не изменилось. Это дало повод работодателям задуматься над оптимизацией офисного пространства. Зачем держать кв. метры для ста человек, если 40 или 50 из них могут выполнять свои функции, находясь где угодно. Главное, чтобы это «где угодно» было подключено к интернету.

В начале апреля офисы большинства компаний выглядели примерно так. к концу месяца часть сотрудников, устав от карантина, вернулась на работу

В 2018 году, побывав в офисе Cisco и IBM в Осло, мы писали, что фиксированные рабочие места в США и Европе превращаются в рудименты организационной культуры. Но в России этот процесс шел исключительно медленно. Есть вероятность, что в 2020-м его скорость существенно возрастет.

Второе место в первом*

В последние годы средняя площадь продаваемых квартир стремительно сокращалась. Еще пять лет назад, например, в Екатеринбурге она составляла 55 кв. метров. Сейчас — около 47. Застройщики называли этот процесс «оптимизацией», отмечали, что люди отказываются от неэффективных пространств (хотя, скорее всего, первопричиной изменения потребительского поведения стали сокращающиеся доходы). Под нож проектировщиков попадали гардеробные, кладовки, балконы, коридоры. Кухни, отделенные от гостиной, к концу 2010-х превратились чуть ли не в моветон.

Для жизни такое пространство, быть может, и подходило. Но для работы — отнюдь. И вполне вероятно, что неожиданно сформировавшийся запрос изменит подход девелоперов к планировкам. И в части квартир мы увидим места, обладающие перспективой стать уединенным кабинетом.  

* Урбанисты первым местом называют дом, вторым — работу, третьим — общественные пространства.

Упрощение среды

Но глобальным трендом в жилом секторе может стать вовсе не трансформация планировок, а отказ от сложности архитектуры и благоустройства. Следствием сокращения и без того невысокой покупательной способности станет падение маржи. Совсем непорядочные застройщики начнут экономить на материалах и качестве работ, более добросовестные — отрезать изыски.

Питерский Парнас — один из примеров монотонности среды 

С точки зрения кармана покупателя — вроде все неплохо: конечная стоимость объекта если и не снизится, то хотя бы останется на прежнем уровне. С точки зрения городской среды — очень печально.

Остроты ситуации добавит то, что для людей, оставшихся на удаленке и после карантина, двор и ближайшее окружение дома приобретут более высокую ценность. И чем серее будут эти пространства, тем менее счастливым будет человек.    

Еда дома

Кризис, вызванный пандемией, почти наверняка убьет треть кафе и ресторанов (таков консенсус-прогноз нескольких ведущих экспертов и предпринимателей в этой среде). Это уже само по себе губительно для города.

Но что еще грустнее — заметная часть переживших карантин заведений «схлопнется» в следующие полгода. Причина проста — люди, привыкшие за два месяца есть дома, перестанут понимать, почему они должны оставлять деньги в ничем не выделяющихся в плане блюд местам. Однозначно хорошо будет, пожалуй, только ресторанам, куда ходят как на праздник, и фастфудам.   

Новая жизнь спальников

Кому вирус может дать очередной шанс, так это спальникам. Если представить, что 20% переведенных на удаленку работников останутся на ней и после карантина (такова, например оценка замдиректора института Гипрогор Максима Перова), потребрынок нецентральных районов миллионников получит примерно 100 тысяч новых потребителей. При реализации такого сценария надежда выкарабкаться появится даже у локального общепита.

Академический — район на 9 млн кв. метров жилья, пока являющий собой пример типичного спальника, но имеющий шанс стать одним из сильных центров Екатеринбурга 

Кроме того, расконцентрация выглядит одним из краеугольных элементов противоэпидемиологического градопланирования. Все просто — чем меньше людей едет на работу в одну точку, тем ниже риск заразиться.  

Нам бы, безусловно, очень хотелось, чтобы события развивались именно так. Чтобы вымирающих днем районов в городах становилось все меньше, чтобы децентрализация, наконец, начала свое победное шествие. Но уж слишком фэнтезийным выглядит этот путь. И скорее всего, столь прекрасное будущее не наступит.

Фото на открытии: Александр Кряжев / РИА Новости 

Фото в тексте: bakhmetev.livejournal.com, Alvarez/Getty Images, akademtos.ru

Еще в сюжете «Экономика в эпоху коронавируса»

Материалы по теме

X Камский форум профессионалов рынка недвижимости, строительства и инвестиций пройдет 25-27 марта в Перми

15 марта 2016 г. в Екатеринбурге пройдет форум «Градостроительные стратегии Урала»

До Рождественского саммита РГУД 2016 осталось чуть меньше месяца

Рейтинг городов России по ценам на квартиры опубликован за I квартал

Башкирский Союз архитекторов назвал лучшие проекты республики

Пермь 2.0