Авторы: Кристина Чукавина,  Анастасия Пестрикова, Ирина Перечнева

Девелопер сдает экзамен

Ведущие застройщики вместе с государством учатся постепенно сокращать разрыв между динамикой жилищной и социальной инфраструктуры  

Аналитический центр «Эксперт» представляет второй рейтинг социально ответственных девелоперов России.

Качество инфраструктуры городов выходит в разряд ключевых задач регионов. Жители предъявляют высокие требования к условиям работы и жизни. Масштаб задач требует синхронизации в подходах к развитию жилой, социальной, коммерческой и индустриальной недвижимости со стороны государства и рынка. В ходе исследования АЦ «Эксперт» оценил вклад девелоперов в создание социальной инфраструктуры.

Движение к национальной цели 

За последние годы благодаря реализации национальных проектов общественные пространства многих городов стали привлекательнее. Значительно больше вводится и объектов социально-культурного назначения. Индекс качества городской среды показал: в 2024 году 82,4% российских городов относятся к благоприятным для проживания. За последние пять лет их количество выросло почти втрое (рис.1). Но этого недостаточно. Задача повышения уровня социальной сферы нашла отражение в плане по достижению национальных целей. Власти рассчитывают благодаря инфраструктурному развитию повысить качество жизни в российских регионах на 30% к 2030 году и на 60% — к 2036 году.

Тем не менее барьеров для создания социальной инфраструктуры еще достаточно. К ним можно отнести дефицит и неоднородность заполнения школ и детсадов в регионах. Снять эти ограничения можно через изменение законодательного регулирования. Второй путь — усиление интеграции государства и девелоперов с наработанными опытом.

Основа для такой интеграции уже заложена: в регионах растет число объектов социальной инфраструктуры, реализованных на основе концессионных соглашений. Такую экспертизу по строительству школ, в частности, наработал холдинг «Атом».

«Опыт работы по концессии позволяет нам выстраивать партнерство как с управлением образования города, так и с другими застройщиками, которых мы привлекаем. В результате появляются комфортные для учителей и детей объекты с возможностью предоставления дополнительного образования», — делится заместитель генерального директора компании «Атомстройкомплекс» Александр Копылов.

И портфель таких проектов в компании постоянно пополняется, сейчас застройщик совместно со Сбербанком готовит предложение по строительству в рамках концессии новой школы в Академическом районе Екатеринбурга.

Как показывает практика, девелоперы способствуют не только количественному росту объектов социальной инфраструктуры. По словам Копылова, комплексный подход к проектированию, строительству и эксплуатации позволяет применять при возведении школ максимально эффективные решения, хотя, конечно, застройщику приходится искать баланс: «С одной стороны, мы нацелены создавать знаковые объекты, которые повышали бы ценность городской среды. Но при этом важно, чтобы они укладывались в бюджетную стоимость, в те нормативы, которые для нас определены государством».

Интерес девелопера

Именно поэтому возможность участвовать в развитии социальной инфраструктуры есть далеко не у всех игроков рынка. Между тем, интерес большой, и продиктован он сугубо прагматическими соображениями: наличие рядом с жилым комплексом школы, детсада и поликлиники повышает привлекательность проекта. Мало того, это часто становится решающим критерием для покупателя: по разным оценкам, этот фактор входит в топ-5 при выборе жилья, а наличие школ и детсадов вблизи ЖК интересует от 40% до 60% покупателей. Согласно исследованию «Яндекс. Недвижимость» и компании FORMA, порядка 93% родителей хотели бы, чтобы школа находилась в пешей доступности, а 88% не хотят тратить на дорогу более 15 минут.

Другим критерием считается уровень благоустройства в районе проживания. Комфортные парки, современные общественные пространства, культурные и спортивные объекты становятся точками притяжения в локации, повышая престиж района в глазах его будущих жителей. Так работает инструмент управления репутацией застройщика.

К числу конкурентных преимуществ девелоперов наряду с объёмом введённых квадратных метров жилья сейчас относится и участие в функциональном наполнении города присутствия. Особую роль здесь играет не только новое строительство, но и сохранение объектов, имеющих историческое и культурное значение для территории.

«Инфраструктура из длинного слова, которое по сотне раз произносят на каждом мероприятии, превратилась в ключевой конкурентный фактор», — отмечают в пресс-службе компании «Брусника». — Комплексность, разнообразие сценариев, реализуемых на территории, доступность городских сервисов — все это стало одним из главных критериев выбора жилья. Наличие школы, детского сада, общественных пространств на начальном этапе строительства (а еще лучше — раньше) значительно повышает ценность и капитализацию проекта». Одним из примеров реализации такой стратегии можно считать благоустройство озера Верховое в Новосибирске, завершенное этим летом. Неухоженный водоем в центре города девелопер заранее превратил в удобное для прогулок и отдыха пространство: первые дома рядом с озером «Брусника» начнет возводить только в конце этого года.

Но, несмотря на репутационные плюсы, инвестировать в строительство социальных объектов решаются немногие из-за высокой финансовой нагрузки. По разным оценкам, стоимость строительства социальной инфраструктуры составляет от 5% до 20% всего проекта в зависимости от региона и уровня жилого комплекса.

Будь в тренде

Создание социальной инфраструктуры как в части проектирования, так и строительства — сложная задача, требующая серьезных компетенций от девелоперов. В этом случае приходится принимать во внимание и глобальные тренды, и локальный спрос, а также учитывать запросы всех заинтересованных сторон. На это в ходе исследования указали многие участники рынка.

Генеральный директор компании ДСК Андрей Соболев выделяет несколько базовых условий успешности такого проекта: «Во-первых, это интеграция социальных объектов в проекты комплексной застройки для обеспечения шаговой доступности. Во-вторых, унификация, в этом случае приходится применять типовые проекты, позволяющие сократить цикл строительства при сохранении минимальной себестоимости. Благодаря этому, например, мы школу на 1600 мест построили менее чем за год. Третье условие — умение работать с инструментами государственно-частного партнерства. Такие навыки позволили нам совместно с частными операторами успешно реализовать два проекта инклюзивных детских садов — в ЖК «Яблоневые сады» и «Ленинградский квартал»».

На принцип интеграции социальных объектов в проекты комплексной застройки опирается и ГК «Гранель». Сейчас компания «Гранель» возводит новую детско-взрослую поликлинику на 150 посещений в смену в ЖК «Новая Рига» в Московской области. Другой пример интеграции — театр на 500 зрителей в составе ЖК «Дефанс», построенный ГК «Лидер Групп».

При этом девелопер должен быть готов к изменению запросов общества. Например, совсем недавно появилась потребность в создании многофункциональных пространств в школах и детских садах. Так, ГК ФСК при проектировании школы в ЖК «Сидней Сити» в Москве, объединил блоки и начального, и старшего звена общей инфраструктурой — актовым залом, столовой и библиотечным центром.

Во многих крупных городах страны сейчас идет активный процесс реновации индустриальных объектов и исторических зданий. При содействии девелоперов обновленные объекты могут стать яркой составляющей городской среды. И примеры такие есть. Так, в марте 2025 года компания Setl Group завершила строительство детского сада для 110 малышей внутри жилого комплекса Astra Marine в Санкт-Петербурге. В реконструированном историческом здании чугунно-меднолитейной мастерской, которая раньше располагалась на территории Невского завода, открылся детский сад. Выполнен он в стиле заводских зданий, в нем сохранена стилистика рядом стоящего соседнего памятника — сталепрокатного цеха.

«Фасады облицованы красным кирпичом вместо привычной окрашенной штукатурки, что органично смотрится рядом с реставрируемым цехом по соседству», — рассказали в компании.

Другой пример — реставрация компанией «Брусника» здания первой тюменской электростанции в Речном порту. Сейчас там расположен офис девелопера, а с развитием района здание получит новую функцию.

В то же время застройщики сталкиваются с новыми вызовами, что требует от них поиска эффективных решений. Так, по словам директора по развитию ГК «Лидер Групп» Надежды Ильиной, девелоперы Санкт-Петербурга активно включились в создание современных комфортных образовательных пространств для детей: «Однако нормативная база, регулирующая строительство, не всегда успевает за ежегодными нововведениями. В итоге приходится проявлять гибкость при проектировании учреждений, что требует иногда неоднократной и оперативной корректировки проекта в процессе строительства».

Инфраструктурная вершина 

Чтобы оценить обозначенные тренды, в прошлом году Аналитический центр «Эксперт» запустил пилотный рейтинг социально ответственных девелоперов России. Интерес со стороны рынка подтвердил актуальность темы. Поэтому в 2025 году мы решили повторить исследование, расширив горизонт анализа до трех лет и рассмотрев дополнительно срез по Уралу.

В фокусе рейтинга — проекты крупнейших девелоперов жилья в социальной сфере за 2022–2024 годы.

Мы рассматриваем строительство и модернизацию инфраструктуры социально-культурного назначения — от детских садов и школ до медицинских учреждений, спортивных, культурных объектов и общественных пространств.

В рамках исследования девелоперы оцениваются по трем категориям — масштаб ввода социальных объектов, вклад в развитие территорий и разнообразие компетенций.

За три года участники рейтинга ввели в эксплуатацию свыше 500 социально-культурных объектов суммарной площадью более 3,4 млн кв. м по всей России. Сопоставление с вводом жилья указывает на впечатляющие пропорции: за три года на три новых жилых дома приходится по меньшей мере один социальный объект. Учитывая критическое отставание в стране темпов ввода социальной инфраструктуры от жилищного строительства, это можно считать заметным продвижением. Основной объём ввода приходится на объекты образования и здравоохранения: 3,1 млн кв. м, из которых 2,9 млн кв. м — детские сады, школы и образовательные центры.

География реализованных проектов охватывает 27 регионов и более 40 населенных пунктов. 64% объектов приходятся на столичные регионы — Москву, Санкт-Петербург, Московскую и Ленинградскую области, что отражает концентрацию спроса. При этом расчёты показывают, что девелоперы все активнее выходят за пределы крупных городов: 15% проектов реализовано в малых городах и сельской местности, это свыше 500 тыс. кв. м социальных объектов.

Об интересе крупных девелоперов к социальной сфере говорит и динамика ввода объектов: за три года этот показатель вырос более чем в два раза.

Именно лидеры рынка вносят основной вклад в эту статистику. Исследование и нацелено на их выявление.

Итак, по результатам сбора и обработки данных мы сформировали топ-25 компаний России, показавших наилучшие результаты в части социальной инфраструктуры. В число лидеров вошли компании из разных регионов, а это говорит о том, что практика создания социальной инфраструктуры становится нормой для ведущих игроков рынка по всей России.

Первую строчку рейтинга делят две крупнейшие компании отрасли — ГК ПИК и ГК «Самолет». Суммарно за 3 года они ввели в эксплуатацию более 80 объектов, что составляет 15% от объема ввода всеми участниками рейтинга.

Бесспорными лидерами здесь являются ГК ПИК и ГК «Самолет». На третьей позиции расположился уральский строительный холдинг «Атом», который, несмотря на региональный фокус деятельности, демонстрирует уровень экспертизы, сопоставимый с ведущими столичными компаниями. За три года застройщик ввел более 200 тыс. кв. метров социальных объектов.

Вклад в развитие территорий — второй по значимости блок. Здесь оцениваются ощутимые эффекты для жителей: создание дополнительных мест в школах, детсадах, новых поликлиник, развитие общественных пространств, проекты реконструкции, сохранение объектов культурного наследия, а также вклад в развитие сельских территорий.

В этом блоке максимальные баллы набрали уральский холдинг «Атом» и Setl Group — крупнейший застройщик на Северо-Западе, работающий в Петербурге, Ленобласти и Калининградском регионе. За трехлетний период «Атом» продемонстрировал наивысшую результативность в сегменте реконструкции и реставрации, реализовав наибольшее число проектов модернизации социально-культурных объектов среди всех участников рейтинга.

Холдинг Setl Group становится лидером в этом блоке второй год подряд. Наряду со значительными объемами нового строительства социальных объектов компания реализует масштабные проекты в сфере благоустройства. Помимо территорий вокруг собственных ЖК, в портфель Setl Group входят и общегородские объекты: создание экотропы в Санкт-Петербурге, благоустройство набережной Малой Невы на Петровском острове и другие.

Разнообразие компетенций — третий блок оценки, который показывает, насколько компания диверсифицирована в части типов объектов, работ и регионального присутствия. Здесь можно отметить ГК ПИК и группу «Эталон». Лидеры представлены более чем в пяти регионах и демонстрируют широкую экспертизу.

Дополнительно мы собрали данные по запроектированному объему социальных объектов: они будут введены компаниями в ближайшие годы. По этому параметру выделены потенциальные лидеры роста. В перечень таких вошли холдинг Setl Group, «Брусника», холдинг «Атом», ГК «Гранель», ГК АПРИ и ГК ФСК. Компании заявляют о расширении портфеля в ближайшие годы за счет новых образовательных и медицинских объектов по всей стране.

Уральский ландшафт    

Вклад уральского региона в общую динамику внушительный. Территории Урала и Западной Сибири входят в топ-30 по вводу социальных объектов в сфере образования и здравоохранения в последние три года. Более того, сразу три уральские компании вошли в топ-25 по России, показывая конкурентоспособность на уровне страны.

Так, холдинг «Атом» занимает не только первое место на Урале, но и третье в целом по России, компания «Брусника» входит в топ-10 на Урале и по всей стране, а челябинская ГК АПРИ, занимая пятую позицию на Урале, входит в двадцатку лучших в России.

Помимо следования общероссийским тенденциям уральская выборка демонстрирует определенную специфику. Существенную долю введенной девелоперами за три года социальной инфраструктуры занимают спортивные объекты — порядка 20% от всего ввода (для России в целом этот показатель не превышает 5%).

Среди участников уральского рейтинга выделяются девелоперы, которые в последние три года сделали акцент на проектах благоустройства и реконструкции:12 из топ-15 компаний-лидеров реализовывали такие проекты в течение трех лет.

Такой стратегии, в частности, придерживается компания «Брусника». Этот застройщик не только возглавил список по количеству проектов благоустройства, но и реализовал ряд знаковых инициатив по реконструкции объектов культурного наследия.

И девелопер продолжает развивать это направление. Так, в сентябре 2025 года в Екатеринбурге открыл свои двери детский сад, расположенный в Доме Фомина. Оборудовать памятник архитектуры для детей стало возможным благодаря перепланировке, сделанной когда-то бывшими собственниками. Пространство организовано с использованием мобильных перегородок, позволяющих гибко трансформировать среду. На утепленной мансарде размещены многофункциональные площадки для творческих и спортивных занятий, а также специализированное помещение для мини-огорода, что создает уникальную развивающую среду для детей.

Всего в портфеле девелопера 12 подобных проектов. 

«Четыре из них — Дом Фомина, усадьбу Злоказова и Дом служащих электростанции в Екатеринбурге, а также здание первой электростанции в Тюмени — мы уже сдали в эксплуатацию», рассказали в пресс-службе застройщика.

Застройщик считает важным наполнять такие объекты адекватными современным потребностям горожан функциями. По мнению специалистов «Брусники», это критически важный момент: «Мы уверены, что объекты культурного наследия должны оставаться актуальными. Их нельзя только музеефицировать. Архитектура, живущая прошлыми потребностями и функциями, пуста. Она не делает город лучше».

По критерию «масштаб ввода социальных объектов» на Урале лидируют холдинг «Атом» и компания «Синара-Девелопмент». Ключевым фактором их успеха стала интеграция социальной составляющей в долгосрочную стратегию развития. Совокупная доля этих компаний в общем объеме ввода превысила 50%, а количество введенных объектов составило более 20.

В категории «Вклад в регион» лидируют холдинг «Атом» и ГК АПРИ. Челябинская компания ГК АПРИ преимущественно реализует загородные жилые проекты, но и существенно вкладывается в создание социальной инфраструктуры как неотъемлемой части развития окружающей территории. Одним из ее наиболее заметных проектов последних лет стал «ИТ-лицей Привилегия» на 1100 учащихся. Здание выполнено по нетиповому проекту — одноэтажное, с выходом на улицу из каждого кабинета. На входе в лицей установлена система Face ID, а классы оснащены в том числе шлемами виртуальной реальности.

Социальная инфраструктура становится органичной частью девелоперских стратегий. Масштаб, разнообразие типов объектов и расширение географии — от мегаполисов до периферии — говорят о том, что крупнейшие застройщики готовы брать на себя все больше ответственности в повышении качества жизни территорий.

Методика «Рейтинг социально ответственных девелоперов России»

В рейтинге оцениваются девелоперские компании, входящие в топ-50 по объёму ввода жилой недвижимости в 2022-2024 гг. Под девелопером понимается группа компаний, деятельность которых направлена на реализацию всех этапов девелоперского цикла, от идеи и покупки земли до продажи готового объекта. В фокусе рейтинга – реализация девелоперами проектов строительства социальных объектов.

Основными источниками сбора данных при формировании рейтинга стали анкетные данные, а также официальные сайты и социальные сети компаний, годовые отчеты компаний и другие открытые данные из публикаций СМИ и пресс-релизов.

В основе расчетов рейтинга лежат три блока оценки деятельности девелоперов: «Масштаб ввода социальных объектов» (45%), «Вклад в развитие территорий» (35%) и «Разнообразие компетенций компании» (20%).  Выделенные блоки включают перечни показателей для оценки, все показатели рассчитываются для периода 2022-2024 гг. и нормируются по децилям.