Девелопер идет в школу

Авторы: Чукавина Кристина, Пестрикова Анастасия

В России сформировался пул девелоперов с сильными компетенциями в области строительства социальной инфраструктуры

Журнал «Эксперт» и Аналитический центр «Эксперт» представляют первый рейтинг социально ответственных девелоперов России.

Итоги исследования

Результаты рейтинга

Методика

Город для жизни

Поводом для проведения исследования стала растущая роль девелоперских компаний в развитии и преобразовании городов. Со следующего года в России начнет действовать новый нацпроект «Инфраструктура для жизни». Он задает новые ориентиры. Нужно будет учиться увязывать строительство жилья, дорог, соцобъектов, благоустройство общественных пространств, модернизацию ЖКХ, обновление общественного транспорта.

Впрочем, рынок уже накопил опыт в части формирования комфортной городской среды. И это далеко не только современное жилье. Опросы покупателей квартир в новостройках указывают на значимость размещения рядом с жилыми комплексами социальной инфраструктуры. Этот критерий входит в топ-5 при выборе жилья после цены. Так, согласно опросу Единого ресурса застройщиков, для 48,9% респондентов близость школ, детских садов, поликлиник является определяющим фактором при выборе квартир в новом жилом комплексе.

Запрос на благоустройство также выходит на первый план – согласно исследованию ДОМ.РФ, горожанам в первую очередь не хватает благоустроенных дворов, детских и спортивных площадок (38% и 35% соответственно в целом по всем городам).

Этот запрос общества в последние годы удовлетворялся в рамках реализации действующих нацпроектов. С 2019 года в стране введено более 1 679 детских садов на 245,9 тыс. мест, более 18,6 тыс. мест появилось в частных дошкольных организациях. Регионы получили более 1 300 новых школ общей мощностью более 791 тыс. мест, по всей стране создано и реконструировано более 2 400 культурных объектов.

Новый вектор: усилия власти

Новые планы не менее амбициозны. Согласно новой версии Комплексной государственной программы «Строительство», сформированной на 2024-2028 годы, почти 70% адресного финансирования проектов будет приходиться на транспортную и социальную инфраструктуру. По данным анализа Sherpa Group, на эти цели будет направлено 1,38 трлн рублей и 1,32 трлн рублей соответственно. При этом почти половина объектов относится к социальной инфраструктуре (49,4%).

Несмотря на внушительную динамику развития социальной инфраструктуры, ее дефицит все еще остаётся проблемной зоной многих городов. Отчасти это связано с рассинхронизацией объемов ввода жилья и социальных объектов. Это видно как по результатам опросов участников отрасли, так и анализу статистики (рис. 1). Так, например, показатель обеспеченности местами в детсадах (на 1000 детей) в 2023 году вырос на 4,1% по отношению к предыдущему году, численность обучающихся во вторую и третью смены на начало 2023 года снизилась лишь на 0,3% к уровню предыдущего года. При этом прирост ввода жилья в 2023 году по всей стране составил рекордные 13,7% к 2022 году.

Регулирование показателей обеспеченности местами в школах и детсадах, доступность объектов здравоохранения, культуры и спорта, а также сопутствующая синхронизация ввода жилья и объектов социальной инфраструктуры становятся актуальными задачами для соответствующих органов власти.

Картина по стране между тем контрастная. По данным Росстата, в 2023 году высокую активность ввода социальных объектов (по площади введенных образовательных и медицинских учреждений) демонстрировали Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Чеченская республика (рис. 2 – карта). Правда, по отношению к объемам ввода жилья со значительным отрывом в лидеры выбивается Республика Ингушетия, в этом регионе в эксплуатацию введено 32 объекта социально-культурного назначения общей площадью 235,9 тыс. кв. м при объеме ввода жилья 163 тыс. кв. м. Объекты в регионе возводились в рамках национальных проектов «Образование», «Здравоохранение», «Демография» и др. По заявлению главы республики Махмуда-Али Калиматова, возведение большого количества учреждений системы образования привело к росту доступности дошкольных образовательных учреждений в регионе. В школах полностью ликвидирована третья смена и сокращается количество учащихся, занимающихся во вторую смену. Чеченская республика также попала в лидеры рейтинга по площади введенных социальных объектов благодаря поддержке государства. Так, в ходе реализации Народной программы «Единой России» в республике за 2022-2023 годы построено порядка 600 социально значимых и инфраструктурных учреждений.

Несмотря на выдающиеся показатели отдельных регионов, в части из них рассинхронизация ввода жилья и соцобъектов сохраняется. Очевидно, в следующем экономическом цикле предстоит сократить этот разрыв. И эту задачу невозможно решить без активного участия компетентных девелоперских компаний.

Социальный багаж девелопера

Для крупных девелоперов создание социальных объектов является важным элементом стратегии в силу ряда причин. Ключевыми являются повышение капитализации девелоперского проекта и рост лояльности к бренду со стороны покупателей. Кроме того, по нашему мнению, диверсификация портфеля позволяет девелоперу выстраивать эффективное долгосрочное взаимодействие с органами власти, расширять спектр компетенций и привлекать дополнительные источники финансирования, в том числе с использованием инструментов государственной поддержки и институтов развития, например, в рамках программы «Инфраструктурное меню».

Конечно, далеко не у всех участников рынка есть стратегические приоритеты реализации такого вида проектов. Поэтому в свете государственных задач сформировался вполне четкий запрос — понять, какие девелоперские компании обладают необходимыми компетенциями и уже вносят значительный вклад в создание социальной инфраструктуры. Это может стать основой для дальнейшего выстраивания эффективных партнерств и ориентиром для применения лучших практик. Именно с этой целью журнал «Эксперт» совместно с Аналитическим центром «Эксперт» запустили пилотный рейтинг социально ответственных девелоперов России.

Мы поставили перед собой задачу отметить девелоперские компании, которые помимо внушительных объемов ввода жилья нарастили сильные компетенции в возведении объектов социально-культурного назначения.

Для такой оценки мы собрали базу объектов социально-культурного назначения, введенных в эксплуатацию в 2023 году девелоперскими компаниями, входящими в топ-50 по объёму строительства жилой недвижимости. В базу были включены детские сады, школы, медицинские учреждения и другие социальные объекты. Кроме того, мы отобрали практики благоустройства общественных территорий, проекты реконструкции, реновации и улучшения городских пространств.

Как оказалось, в 2023 году топ-50 девелоперских компаний ввели в эксплуатацию более 170 объектов социально-культурного назначения по всей стране, что в совокупности составило более 1,2 млн кв. м. Большая часть объектов относится к учреждениям образования (более 80%), при этом больше половины из них — детские сады. На втором месте по количеству введенных объектов находятся медицинские учреждения (около 15%). Около 5% занимают в совокупности спортивные организации, объекты городской среды (в том числе пункты полиции, пожарные депо и др.), храмы.

По данным Росстата, по двум основным категориям (образовательные и медицинские учреждения) все российские строительные компании в 2023 году ввели 8,1 млн кв. м таких площадей, из них 6,5 млн кв. м пришлось на учреждения образования. Совокупный вклад топ-50 девелоперских компаний в создание таких объектов составил 1,1 млн кв. м (14%), из них 0,9 млн кв. м – это детские сады, школы и образовательные центры.

Представленность регионов в портфеле соцобъектов девелоперов разная. Из всех объектов, попавших в базу, почти половина была введена в эксплуатацию в Москве (19%) и Санкт-Петербурге (28%). На Московскую и Ленинградскую области приходится одна четверть всех объектов социально-культурного назначения. После «столичных» выделяется Краснодарский край с долей 16%, впрочем, этот регион в целом отличается масштабами строительства и занимает второе место после Московской области по объему ввода жилья в 2023 году. По данным ЕИСЖС, в крае сдано 7640 тыс. кв. м жилой недвижимости.

На общем фоне также выделяются Свердловская, Новосибирская и Томская области: каждый из этой тройки внес по 2% в пул соцобъектов от крупнейших девелоперов. Оставшиеся 6% распределились между Ростовской, Воронежской, Самарской областями и другими.

Девелоперы вносят ощутимый вклад и в преобразование общественных городских пространств. В этом направлении лидирует Краснодарский край: почти половина всех проектов благоустройства в 2023 году пришлась на этот регион. Наибольшее количество проектов реконструкции и реновации в 2023 году было реализовано в Санкт-Петербурге. А большая часть детских садов и школ девелоперы построили в Москве и Московской области.

Все компании, попавшие в рейтинг социально ответственных девелоперов России, можно разделить на три укрупненные группы.

К первому типу мы отнесли компании, которые ввели в эксплуатацию в 2023 году более 100 тыс. кв. м объектов социально-культурного назначения. У таких застройщиков в портфеле довольно большая доля детских садов. Кроме того, все представители этой группы принимают активное участие в развитии сельских территорий, как правило, у них 2-3 проекта реализовано в сельской местности.

Компании, попавшие во вторую группу, ввели в эксплуатацию в 2023 году от 50 до 100 тыс. кв. м социальной инфраструктуры. В портфеле таких компаний помимо школ и детсадов значительную долю занимают медицинские учреждения (более 20% от общего количества объектов).

Представители третьей группы ввели в эксплуатацию менее 50 тыс. кв. м, у половины таких компаний объекты строительства находились только в своих регионах, а четверть участников построила соцучреждения в Краснодарском крае. При этом девелоперы этой группы вносят большой вклад в благоустройство общественных пространств в регионах России, некоторые реализовали по 5-6 проектов благоустройства в 2023 году.

Лидеры социальной стройки

Итак, какой результат дали наши расчёты.

Из 50 крупнейших игроков по вводу жилья мы выделили топ-25 девелоперов России, имеющих сильные компетенции в возведении объектов социально-культурного назначения.

По результатам комплексной оценки, в пятерку лидеров вошли ГК Самолет, холдинг Setl Group, ГК ПИК, ГК Главстрой-Регионы и ГК Гранель. Группа компаний Самолет с отрывом заняла первое место, при этом стоит отметить значительный вклад девелопера не только в масштабы строительства объектов социально-культурного назначения. Компания реализует собственные инициативы в части социальных проектов. Так, в ее структуре создано образовательное направление «Самолетум» с целью участия в развитии муниципальных школ и детских садов, а также открытия своих частных образовательных организаций. Кроме того, девелопер реализует программы по поддержке и стимулированию учителей и школьников. В их рамках предоставляются льготы для аренды жилья учителям муниципальных школ на территории жилых комплексов ГК Самолет, а также проводится конкурсное стимулирование педагогов и реализуется стипендиальная программа для школьников.

При формировании рейтинга компании оценивались по трем блокам – «Масштаб ввода социальных объектов», «Вклад в регион» и «Разнообразие компетенций компании» (см. методику). В каждом из направлений выделяются свои лидеры.

Так, в разрезе масштаба мы анализировали ввод объектов социально-культурного назначения по отношению к объему сдачи жилья, количество и общую площадь объектов социально-культурного назначения, введенных в эксплуатацию в 2023 году. По этому параметру выделяются ГК Самолет и ГК ПИК. Каждой из этих компаний в 2023 году было введено более 15 социальных объектов с общей площадью более 100 тыс. кв. м.

При анализе роли девелоперов в развитии региона мы учитываем мощность объектов социально-культурного назначения, введенных в эксплуатацию, их вклад в благоустройство общественных пространств, реализацию проектов реконструкции, реновации и улучшения территорий, а также активность застройщиков в развитии сельских территорий. В этом разрезе анализа можно отметить ГК Самолет, холдинг Setl Group и ГК ТОЧНО. Холдинг Setl Group реализовал в 2023 году несколько проектов реконструкции. В частности, компания завершила реставрационные работы Канатного цеха с водонапорной башней завода «Красный гвоздильщик» на 25-ой линии Васильевского острова. Еще одна заметная работа этого участника рейтинга — финансирование обновления одного из «образовательных символов» Фрунзенского района Санкт-Петербурга — школы №359, возведенной почти 90 лет назад. На пожертвование совета директоров холдинга Setl Group также построен храм в поселке Ромашки Ленинградской области. ГК ТОЧНО из Краснодарского края отличилась большим количеством проектов по благоустройству общественных пространств. Одним из наиболее значимых стала первая в регионе инклюзивная площадка для детей и взрослых. На территории около 4 000 кв. м специалисты компании спроектировали зоны активности для разных возрастов и адаптировали их для людей с ограниченными возможностями здоровья.

В категории «Разнообразие компетенций компании» мы учитывали виды социальных объектов в портфеле, количество регионов, в которых были возведены эти объекты, а также виды работ — новое строительство, реконструкция, реновация, благоустройство. В данном блоке лидерами стали холдинг Setl Group и группа Эталон. Холдинг Setl Group помимо реализации проектов реконструкции и благоустройства, в 2023 году ввел в эксплуатацию в Ленинградской области 7 дошкольных образовательных учреждений, медицинские кабинеты, объект культуры и храм. А группа Эталон успела реализовать проекты в четырех регионах: в Санкт-Петербурге введены 3 детских сада, школа на 825 мест, помещение под отделение для дневного пребывания детей, в т. ч. детей-инвалидов, в Вологодской и Архангельской областях группа Эталон завершила капитальный ремонт больницы и школы, а в Москве компания благоустроила парк рядом с построенным жилым комплексом.

В рамках рейтинга мы учитываем преимущественно количественные показатели масштаба ввода и разнообразия проектов. Однако на практике модель формирования социальной инфраструктуры определяет множество факторов. Это, к примеру, вызовы, связанные с демографической ситуацией, повышение требований со стороны покупателей жилья, высокая конкуренция и качественное развитие рынка девелопмента. Все это приводит к тому, что на первый план выходит не только количество социальных объектов, но и их качество. Так, например, современные школы становятся не только пространством обучения и самореализации детей, но и новой точкой притяжения в микрорайонах, где строятся жилые комплексы.

В текущей версии рейтинга мы не учитываем уровень архитектурных решений и технологической оснащенности создаваемых объектов. Однако анализ лучших практик крупнейших девелоперов России, которые формируют новые стандарты в данной сфере (ГК Самолет, Setl Group, Донстрой, Брусника и др.), позволил классифицировать и выделить лучшие решения в части формирования современных школ в категориях «Архитектура», «Технологии», «Образовательный процесс» и «Многофункциональность» (рис. 3). В области применения архитектурных решений крупнейшие девелоперы стремятся создавать школы, соответствующие дизайн-коду района или квартала, продумывать концепции и дизайн внешнего облика, в том числе фасадных конструкций. Девелоперы также применяют особые архитектурные и технологические решения, направленные на создание многофункциональных пространств. В их числе — трансформируемые кабинеты, многофункциональные атриумы. Это позволяют адаптировать образовательный процесс под разнообразные сценарии и персонализировать учебный план.

Таким образом, в результате участия частного бизнеса в России начинают формироваться новые практики создания школ, детских садов, поликлиник и других социально значимых объектов. И немаловажную роль здесь играют крупные игроки рынка девелопмента.

По нашему мнению, сильные компании из сектора жилищного строительства продолжат ориентироваться на лучшие стандарты и будут выстраивать эффективное взаимодействие с региональными властями. Это позволит и дальше создавать в стране качественную социальную инфраструктуру будущего.

Скачать результаты рейтинга

МЕТОДИКА В рейтинге оцениваются девелоперские компании, входящие в топ-50 по объёму ввода жилой недвижимости в 2023 году. В рамках данного рейтинга под девелопером понимается группа компаний, деятельность которых направлена на реализацию всех этапов девелоперского цикла, от идеи и покупки земли до продажи готового объекта. В фокусе рейтинга – реализация девелоперами проектов строительства социальных объектов: школы, детские сады, поликлиники, спортивные объекты и др. Основными источниками сбора данных при формировании рейтинга стали: реестры выданных разрешений на ввод в эксплуатацию в 2023 году по муниципальным образованиям, система мониторинга и аналитики данных по государственным и коммерческим закупкам «МАРКЕР Интерфакс», официальные сайты и социальные сети компаний, годовые отчеты компаний и другие открытые данные из публикаций СМИ и пресс-релизов. В основе расчетов рейтинга лежат три блока оценки деятельности девелоперов: «Масштаб ввода социальных объектов» (45%), «Вклад в регион» (35%) и «Разнообразие компетенций компании» (20%) (рис.3). Выделенные блоки включают перечни показателей для оценки, все показатели рассчитываются для 2023 года и нормируются по децилям.