Рейтинг социально ответственных девелоперов России (2026)

Авторы: Кристина Чукавина, Екатерина Липина, Ирина Перечнева 

Стандарты комфортного города  

От эпизодического участия в создании социальных объектов девелоперы переходят к практикам формирования просчитанных стратегий развития инфраструктуры городов 

Аналитический центр «Эксперт» представляет третий рейтинг социально ответственных девелоперов России. 

Качество инфраструктуры городов становится все более значимым элементом экономического развития России. Однако инструментарий периодически меняется. Сейчас тональность задают новые нацпроекты, принятые в 2025 году. 

На первый план выходит формирование комфортной и безопасной среды для жизни в соответствие с национальными целями. 

Скачать результаты рейтинга

Государство задает ориентир 

За ориентир взят показатель улучшения качества жизни в опорных населенных пунктах. Росстат рассчитывает индикатор нарастающим итогом по отношению к 2019 году. А цель, между тем весьма амбициозная: к 2030 году необходимо довести показатель до 30%, а к 2036 году – до 60%. Пока уровень далек от цели. Но динамика заметна. В 2024 году показатель улучшения качества жизни в опорных населенных пунктах по России составлял 11,7%, концу 2025 года 27,8%, а к июню 2026 года уже 28,1%. 

На уровне государства разработан комплексный подход к формированию городской среды. В его рамках предполагается переходить от точечного строительства социальной инфраструктуры к принципиально иной модели. В ее рамках школы, детские сады и общественные пространства должны быть грамотно интегрированы в общую концепцию девелоперского проекта и вводиться синхронно с жильем. Одним из наиболее эффективных механизмов синхронизации считается комплексное развитие территорий (КРТ). В 2025 году в рамках трансформации КРТ усилены требования к включению в проекты застройщиков объектов социальной инфраструктуры. 

Важной составляющей качественной городской среды становятся не только школы и детские сады, но и точки притяжения для горожан, в том числе благоустроенные общественные пространства. По словам зампреда правительства РФ Марата Хуснуллина, с начала прошлого года в стране благоустроили более 8,5 тыс. пространств, из которых порядка 6,4 тыс. — общественные территории и свыше 2,1 тыс. — дворовые. Кроме того, реализован 261 проект-победитель Всероссийского конкурса проектов создания комфортной городской среды. 

Аналитический центр «Эксперт» в своем исследовании третий год подряд измеряет вклад крупнейших девелоперов в формирование многообразной городской среды. 

Мы оцениваем строительство и реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, благоустройство общественных пространств и проекты сохранения объектов культурного наследия. Для построения рейтинга мы сформировали базу данных по объектам социально-культурного назначения, введенным в эксплуатацию за период с 2023 по 2025 годы среди топа‑50 компаний по объему жилищного строительства. 

Интерес девелопера   

Результаты указывают на постепенное повышение уровня включенности застройщиков. Если в прошлом исследовании совокупный ввод топ‑50 компаниями составил около 500 объектов, то в текущей волне этот показатель увеличился на 57,5% и превысил 700 объектов. Большая часть из них по-прежнему приходится на образовательные и медицинские учреждения (84% от общего числа объектов). На общем фоне в 2025 году выделяется сегмент медицинских учреждений, он продемонстрировал наибольший прирост ввода (+5,6%). 

Заметно растет и интерес девелоперов к реконструкции и благоустройству: количество таких проектов увеличилось на 88% и 76% соответственно по отношению к базе прошлого исследования. Застройщики активно включаются в работу с объектами культурного наследия (ОКН): их число в 2025 году выросло на 57,4% по отношению к 2024 году. В числе проектов —  реставрация промышленных зданий, восстановление городских усадеб исторического значения, реконструкция памятников культуры и мемориалов. 

При этом компании все чаще стремятся не просто технически восстанавливать объекты, а ещё и наполнять их востребованным функционалом. Мы видим тренд переосмысления ОКН в качестве новых образовательных учреждений, медицинских центров, креативных кластеров, музейных центров. 

В ответ на растущий тренд в части ревитализации и работы с ОКН, мы модифицировали методологию оценки. Принимая во внимание значимость и трудоемкость работы с подобными объектами, их мы учитывали в соответствующем блоке с повышенным коэффициентом. 

Постепенно расширяется и география проектов. За рассматриваемый период участники рейтинга внесли вклад в социальную инфраструктуру 30 регионов с охватом всех федеральных округов России. Но их активность все равно пока концентрируется преимущественно в столичных городах и регионах активного жилищного строительства: почти 77% объектов введены в Санкт‑Петербурге, Москве, Московской области, Краснодарском крае и Свердловской области. В 2025 году к числу регионов реализации добавились Хабаровский край и Калининградская область. 

Инфраструктурная расстановка  

Расчеты рейтинга в 2026 году указывают на перераспределение позиций в тройке лидеров. ГК ПИК и Setl Group сохранили первое и второе места, удерживая лидерство за счет внушительных объемов ввода и разнообразия проектов. На третьей позиции сразу три компании из разных регионов: Уральский холдинг «Атом», ГК КВС (Санкт-Петербург) и группа «Самолет» (Москва). Суммарно за три года объем ввода компаний из топ-3 составил 262 объекта общей площадью 1,9 млн кв. м, что составляет 41% от ввода топ-50 крупнейших девелоперов. 

В этом году три компании продемонстрировали наибольший прогресс в общем рейтинге. Группа Аквилон поднялась на 10 позицию за счет двукратного увеличения ввода социальных объектов. Перемещение ГК ССК на 16 строчку обеспечено увеличением вклада в благоустройство и развитие территорий. Мультирегиональный девелопер АПРИ поднялся на семь строчек вверх, благодаря значительному расширению портфеля и росту общей площади введенных объектов. Большой вклад в динамику этого застройщика внес ввод рекреационного комплекса «ФанПарк» в Челябинской области в 2025 году. 

Восемь компаний впервые в этом году попали в рейтинг. Среди них отличились Унистрой (Татарстан), MR (Москва) и Железно (Кировская область). Последняя сразу заявила о себе широкой географией проектов: социальные объекты введены в четырёх регионах России: Кировская область, Пермский край, Удмуртия и Ульяновская область, что сопоставимо с лидерами рейтинга. 

Наибольший вес в итоговом балле (см. методологию) отводится показателю «масштаб ввода социальных объектов», отражающему реальный объем созданной инфраструктуры. Бесспорными лидерами стали ГК ПИК и холдинг Setl Group, занявшие первые две строчки рейтинга за счет значительного отрыва от других компаний по общему числу введенных объектов. Третью позицию разделили «Атом» и ГК КВС, которые выделяются на фоне других компаний высокой долей социального строительства относительно ввода жилья. 

Вторым значимым блоком является «вклад в развитие территорий».   В этом блоке мы оцениваем эффекты в виде создания мест в социальных учреждениях, благоустройства, реконструкции, сохранения наследия и развития сельских территорий. Лидерские позиции второй год подряд удерживают Setl Group, уральский холдинг «Атом» и ГК ПИК, в этом году к лидерам присоединился ГК КВС.  

Внушительный вклад как в реконструкцию, так и благоустройство территорий вновь внес «Атом». В 2025 год компания провела работы по реставрации памятника клавиатуре — знакового туристического объекта Екатеринбурга, реконструкции аудитории в УрФУ, благоустройству парк-стадиона и других.  

Отличилась и Setl Group, которая активно реализовывала проекты по благоустройству набережных, парковых зон и игровых пространств в Санкт-Петербурге. 

По показателю оценки проектов реконструкции, реновации и улучшения территорий в разных регионах России (в том числе здесь мы учитываем сохранение объектов культурного наследия) лидирующую позицию заняла компания Брусника. Среди значимых проектов последних лет можно отметить благоустройство Тарычёвского пруда в Московской области, Верхового озера в Новосибирске и реставрацию памятников архитектуры в Екатеринбурге. 

Наибольший вклад в развитие сельских территорий внесли компании ГК КВС, ГК ПИК и компания «Главстрой-Регионы». Девелоперы обеспечили 53% от совокупного ввода топ-50 в сельской местности. В числе введенных объектов школы, детские сады, новые магистрали и спортивно-игровые кластеры в Ленинградской и Московской областях. Общая площадь ввода составила 376 тыс. кв.  метров. По сравнению с прошлым годом улучшила позиции по данному показателю и ГК ФСК. За рассматриваемый период девелопер ввёл в сельской местности два медицинских учреждения, три детских сада и одну школу. В 2025 году одним из проектов стал ввод в эксплуатацию детского сада на 325 мест в составе жилого комплекса ЖК «Южная Битца», который позволил снизить потребность в дошкольных местах в поселке Битца Московской области. 

По показателю «мощность введенных объектов» наибольший балл получила ГК «Лидер Групп». Объекты компании появились как в крупных городах, так и в сельской местности. Портфель проектов достаточно разнообразен — за три года в эксплуатацию были введены детские сады, школы, театр, спортивные объекты и медицинские учреждения. 

Заключительный блок оценки — «разнообразие компетенций компании», отражающий степень диверсификации по типу объектов, видам работ и региональному охвату. Лидирующие позиции заняли компании ГК ПИК, «Эталон», Setl Group и «Группа ЛСР», обладающие широким спектром компетенций в разных регионах страны. К примеру, холдинг Setl Group только за 2025 год ввел в эксплуатацию восемь детских садов, шесть школ, одну поликлинику и реализовал четыре проекта благоустройства и два проекта реконструкции. 

Просчитанные эффекты  

Таким образом, мы видим внушительную динамику вовлеченности застройщиков в развитии социальной инфраструктуры. И это не просто разовые инвестиции в отдельных ЖК, а часть долгосрочных стратегий с рассчитанными бизнес-эффектами. 

«Мы считаем подход, когда первые покупатели годами ждут школу, детский сад или поликлинику неверным. Вместе с тем, очевидно, что опережающие инвестиции в проектирование или строительство социальной инфраструктуры повышают капитализацию территории. И эта ценность достаточно быстро конвертируется в цену. Поэтому в стандарт развития территорий, которым мы руководствуемся, прописано, что инфраструктура появляться вместе с первыми жилыми очередями», — аргументирует заместитель генерального директора Брусники по стратегическому маркетингу Елена Ерёменко. 

Директор по развитию ГК «Лидер Групп» Надежда Ильина разделяет этот тезис: «Строительство социальных объектов напрямую влияет на спрос и репутацию бренда. По нашим наблюдениям, наличие понятного плана развития социальной инфраструктуры повышает привлекательность проекта и сокращает срок принятия решения о покупке жилья в новых комплексах». 

Наиболее ярким примером такого подхода, по словам Надежды Ильиной, является проект квартала «АЭРОСИТИ» в Санкт-Петербурге: «Покупатель может зайти на сайт проекта и ознакомиться с картой инфраструктурных объектов квартала: действующих, строящихся и находящихся в стадии разработки проектной документации». 

Компания «АПРИ», по словам PR-менеджера Анны Овакимян, уже давно не рассматривает социальную инфраструктуру как элемент дополнения к жилью: «Это — часть самого продукта. Наша бизнес-модель построена на комплексном развитии территорий, а миссия компании — формировать в регионах России уровень жизни, не уступающий по качеству и инновациям лучшим проектам странового уровня по цене, доступной региональному потребителю. Поэтому школы, детские сады, поликлиники, спортивные и рекреационные пространства закладываются в проект на старте, а не достраиваются по остаточному принципу». 

Реализация на практике таких стратегий зависит от общей фокусировки застройщиков. 

«Мы специализируемся на возведении объектов массовой застройки, реализуем проекты в рамках программы КРТ, а также столичной программы стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). Такие проекты ориентированы на семейную аудиторию и требуют создания полноценной инфраструктуры», — формулирует подход компании начальник отдела концепций коммерческой недвижимости и социальных объектов ГК ФСК Наталия Чистякова. 

А в итоге отдельные проекты застройщиков влияют в целом на качество городской среды. 

«Школа или детский сад в этой среде работают как якоря: они удерживают семьи, создают повседневные маршруты, запускают локальную экономику и снижают маятниковую миграцию» — убеждена Наталия Чистякова. 

У некоторых участников исследования возведение социальных объектов заложено в ДНК компаний изначально. К такого рода застройщикам можно отнести уральский строительный холдинг «Атом». 

«Наша компания родом с Урала, мы здесь живем, работаем и никуда не собираемся уезжать, здесь растут наши дети, поэтому развивать родной город и создавать больше поводов его любить — наша миссия, — отмечает коммерческий директор «Атом» Данил Кузнецов. 

Есть у застройщиков и стимулы инвестировать в реставрацию памятников архитектуры. 

«В этом случае мы берем ответственность не только за территорию своих проектов, но и за поддержание локальной идентичности и восстановление повседневной эстетики. Безусловно, мы получаем и экономический эффект, связанный с ростом лояльности горожан к компании. Это опосредованно влияет на их будущий выбор жилья», — обосновывает вложения в это направление Елена Ерёменко. 

Участие девелоперов в развитии социальной инфраструктуры дает ощутимый эффект. Но для этого нужны механизмы партнерства власти и бизнеса. В этом убедилась компания АПРИ. 

«Мы работаем в условиях проектного финансирования, а финансовую модель перед банком нужно тщательно просчитывать. Капиталоемкие социальные объекты не приносят прямой выручки. Поэтому в этом случае важно наличие договорённости с регионом и банками. Мы уже убедились в результативности механизма льготного кредитования социально значимых объектов. Например, наш проект мультикурорта «Фанпарк» поддержан льготным финансированием ВТБ на сумму 7,2 млрд рублей», — объясняет Анна Овакимян. 

Данил Кузнецов в этой связи видит тренд на усиление интеграции государства и девелоперов с наработанным опытом: «Один из эффективных механизмов мы считаем концессионные соглашения. Используя этот инструмент, мы построили в Екатеринбурге две современных школы». 

По словам Данила  Кузнецова, портфель социальных проектов в компании постоянно пополняется: «Наряду с учреждениями образования мы строим детские сады, больницы, крупнейшие региональные спортивные объекты, например, Дворец водных видов спорта». 

При этом по словам Анны Овакимян, запрос на инфраструктуру усложняется: «Жителям городов нужен не «садик и магазин», а образование, спорт и рекреация, отвечающие характеру конкретной территории. Именно в ответ на этот запрос мы в районе «ТвояПривилегия» в Челябинске построили не просто школу, а ИТ-лицей. Потому что мы видим потребность индустриального региона в технических кадрах». 

Меняются и требования к проектированию социальных объектов. На эту особенность обращает внимание Наталия Чистякова: «Раньше школа или детский сад воспринимались как типовые коробки с классами и спальнями, сейчас нужны гибкие современные пространства, способные трансформироваться под различные задачи в рамках учебных процессов. Архитектура зданий становится более объемной, появляются декоративные элементы, пространства внутри становятся многофункциональными — атриумы, трансформируемые залы, мастерские, лаборатории. Это связано не с модой, а с изменением самого образовательного процесса. И при проектировании нужно учитывать множество экономических и социальных факторов конкретного района — его демографию, локальные маршруты и запросы». 

С необходимостью учёта изменений в системе образования соглашается и Надежда Ильина: «Все школы и детские сады, построенные ГК «Лидер Групп», реализуются в соответствие с новыми петербургскими стандартами. В таких проектах закладываются бассейны, интерактивные классы, музыкальные залы с мультимедийным оборудованием и полноценное спортивное ядро. Все это становится не дополнительными опциями, а обязательными элементами образовательного процесса». 

При этом компания, по словам Надежды Ильиной часто выходит за рамки привычных представлений о объектах: «К примеру, в одной из школ кроме бассейна и актового зала мы заложили в проект еще и огромный стадион с круговыми дорожками для бега, футбольным полем с искусственным покрытием и большой воркаут-площадкой. Мы постарались избежать скучных, унылых коридоров и предложили светлые пространства с напольными шахматами, интерактивными стендами и мягкой мебелью». 

Как показывает практика, девелоперы с широкой географией при развитии социальных проектов учитывают региональную специфику. На эту особенность указывает Анна Овакимян: «В индустриальной Челябинской области наши проекты реализуются на территориях без сложившейся инфраструктуры и должны быть самодостаточными с нуля. Поэтому мы закладываем набор социальных объектов и модель 15-минутного города. В Свердловской области мы выходим на площадки внутри сложившейся городской среды, где социальная инфраструктура уже есть. Здесь задача в том, чтобы корректно встроиться в существующий контекст и не перегрузить его. В Приморском крае наши проекты синхронизированы со стратегией развития Дальнего Востока. В Ставропольском крае в Кавказских Минеральных Водах мы много проектируем санаторно-курортной недвижимости». 

От эпизодов – к стандартам  

Как показал опрос участников исследования, сильные игроки действуют не эпизодически, а на основе выстроенных моделей развития социальной инфраструктуры. 

Брусника, по словам Елены Ерёменко, при проектировании школ и детских садов придерживается трёх ключевых принципов: «Во-первых, адаптивность и гибкость пространств. Во-вторых, его полезность. Мы считаем, что каждый квадратный метр должен работать и, обладать тем или иным смыслом. Тот же коридор не может быть просто транзитом между классами, он должен служить местом коммуникации и отдыха. В-третьих, открытость.  Прозрачные перегородки внутри здания, увеличенные окна, зенитные фонари способствуют проникновению естественного света, повышают безопасность и психологический комфорт». 

При этом застройщикам приходится интегрировать такие объекты в общую городскую среду и каждый опять же ищет свои инструменты. По словам Наталии Чистяковой, ГК ФСК связывает детские учреждения с пешеходными маршрутами внутри ЖК: «Мы делаем удобные подходы, разбиваем вокруг площади и зеленые зоны: «Только так объект становится естественной частью повседневных маршрутов людей. Коммерческие объекты, которые ориентированы на потоки родителей с детьми между школой и садом, также интегрированы в систему жизнеобеспечения района: в непосредственной близости предполагается семейный центр и кафе. Таким образом школы перестают быть просто учреждением и становится частью повседневного уклада района». 

Многие застройщики при реализации социальных проектов выработали еще и свои внутренние стандарты. 

«У нас приняты стандарты для фасадов, благоустройства и внутренних интерьеров детских учреждений. Такой подход позволяет выдерживать качество каждого объекта, при этом создавая его уникальным», — делится Наталия Чистякова. 

«Атом», по словам Данила Кузнецова, фокусируется на развитии города и его жителей: «Мы стремимся не просто строить, а создавать социальные, культурные и креативные проекты, ведь город — тоже наш дом и в нем должно быть уютно. Мы рассматриваем такие инициативы как элемент креативных инвестиций в городские сообщества. Это позволяет удерживать таланты и делает город привлекательным для жизни и путешествий». 
В развитии этого направления «Атом» занимается развитием креативных пространств и реставрацией памятников архитектуры. 

«В нашем культурно-историческом багаже — реконструкция значимых зданий. Среди них: Дом Севастьянова, НИИ ОММ, «Эрмитаж-Урал», Дом Сяно, ТЮЗ, а также десятки паблик-арт-объектов, ставших известными на всю страну и весь мир. «Индустриальный младенец» на ВИЗе до сих пор остается одним из ярких проектов, который выводит на диалог горожан и гостей города», — приводит примеры Данил Кузнецов. 

Опытные игроки уже убедились в том, что при реставрации ОКН также требуются особые механизмы. 

«Памятники — ценное наследие, но это не значит, что его нужно консервировать и музеефицировать. Здание должно работать. Архитектура — это не только эстетика, но еще и функция. Дать ей вторую жизнь, не проводя никаких изменений, нельзя. ОКН, не вписанный в современность превращается в «подлинные руины», — формулирует стратегический взгляд Брусники в этом вопросе Елена Ерёменко. 

Ограничители и барьеры 

Как видим, у девелоперов есть желание улучшать городскую среду. Но нередко частная инициатива сталкивается с ограничениями. Сейчас все девелоперы ощущают высокую стоимость денег. 

Есть и трудности нормативного характера. Елена Ерёменко к разряду барьеров в части образовательных проектов относит     разрыв между нормами проектирования и современными подходами к организации образовательной среды: «Часто возникают и сложности с финансированием и включением объектов в бюджетный процесс. Это проблема для регионов, где социальные объекты финансируются за счет бюджетных ресурсов. Сталкиваемся мы с трудностями приспособления ОКНов к современным функциям. Тормозят реализацию социальных проектов также проблемы согласования планировочных и архитектурных изменений». 

По мнению Анны Овакимян, главный барьер связан с особенностями экономики самих социальных объектов: «Школы, сады, поликлиники капиталоёмки, но прямой выручки не приносят. Мы снимаем это ограничение несколькими способами, в частности закладываем социальные объекты в экономику проекта и решаем вопросы через договорённости по комплексному развитию территорий на старте». 

И наконец, застройщикам приходится выдерживать жёсткие требования к разрешительной документации и срокам. 

По словам Анны Овакимян, это особенно заметно по объектам, передаваемым муниципалитетам: «По проектам в историческом или природном контексте согласования занимают еще больше времени. Тут оптимистичный сценарий закладывать не приходится. Чтобы минимизировать дальнейшие риски природоохранные и репутационные требования к рекреационным территориям мы закрываем предварительными изысканиями и комплексным анализом территории». 

Методика формирования рейтинга социально ответственных девелоперов России 

В рейтинге оцениваются девелоперские компании, входящие в топ-50 по объёму ввода жилой недвижимости в 2023–2025 гг. Под девелопером понимается группа компаний, деятельность которых направлена на реализацию всех этапов девелоперского цикла, от идеи и покупки земли до продажи готового объекта. В фокусе рейтинга — реализация девелоперами проектов строительства и реконструкции социальных объектов, сохранения объектов культурного наследия, а также благоустройства общественных пространств.  

Основными источниками сбора данных при формировании рейтинга стали анкетные данные, а также официальные сайты и социальные сети компаний, годовые отчеты компаний и другие открытые данные из публикаций СМИ и пресс-релизов. 

В основе расчетов рейтинга лежат 3 блока оценки деятельности девелоперов: «Масштаб ввода социальных объектов» (45%), «Вклад в развитие территорий» (35%) и «Разнообразие компетенций компании» (20%). Выделенные блоки включают перечни показателей для оценки, все показатели рассчитываются для периода 2023–2025 гг. и нормируются по децилям.