Рейтинг индустриальных парков и особых экономических зон России по итогам 2025 года

Индустриальная парковка борется за инвестора

Авторы: Татьяна Лопатина, Ирина Перечнева, Ирина Тетерева

В условиях давления внешних факторов рынок индустриальной недвижимости рассчитывает расти за счет укрепления своих преимуществ.

Аналитический центр «Эксперт» представляет итоги десятой волны исследования индустриальных парков (ИП) и особых экономических зон (ОЭЗ).

Мы оценили клиентоориентированность 50 наиболее популярных индустриальных площадок (в это понятие в данном исследовании входят ОЭЗ и индустриальные парки).

Методика рейтинга 2026 (скачать)

Результаты рейтинга 2026 (скачать)

Лучшие места на парковке

Ориентация на удовлетворение запросов клиентов особенно актуальна в текущей рыночной ситуации, когда складывается «рынок резидента», и именно инвестор задает условия, а конкуренция между промышленными площадками усиливается.

Площадки оценивались по предоставлению 13 базовых услуг, семи бизнес-услуг, трем условиям для осуществления технико-внедренческой деятельности и десяти параметрам информационной открытости.

В среднем УК предоставляют 10 из 20 анализируемых услуг. Максимальный балл по блоку «Услуги» получили четыре индустриальные площадки: Технополис «Химград», ОЭЗ «Технополис Москва», ОЭЗ «Тольятти» и ОЭЗ «Кулибин».

Пять площадок (Технополис «Химград», ОЭЗ «Тольятти», ОЭЗ «Кулибин», ОЭЗ «Технополис Москва», Есипово) обладают полным перечнем базовых инфраструктурных сервисов: выкуп и аренда земельных участков, продажа и аренда готовых помещений, built-to-suit (строительство готовых производственных зданий, объектов инженерной инфраструктуры под требования заказчика) и light industrial (помещения для размещения легких производств).

Наилучшие условия по стоимости ресурсов предлагает государственная ОЭЗ «Моглино» из Псковской области.

Активность управляющих компаний (УК) в публичном пространстве важна как с точки зрения привлечения новых резидентов, так и с точки зрения продвижения действующих. Таким образом, УК выступает амбассадором своих резидентов. Поэтому новацией этой волны исследования стал учет упоминаемости площадок по данным статистики Яндекса в блоке «Информационная открытость». Кроме того, важным элементом клиентоориентированности является скорость реакции УК на внешний запрос (письменный и/или телефонный). Оценку оперативности обратной связи мы также включили в качестве одного из параметров.

Данные о местоположении площадки, об управляющей компании, описание инфраструктурных мощностей, перечень действующих резидентов представлены более чем у 90% участников рейтинга. Хотя новые экономические реалии заставили некоторые площадки скрыть списки резидентов ввиду введения 19-го пакета санкций Евросоюза. Наименее публичный параметр — описание коммерческих условий размещения на территории площадки, он не представлен у 54% участников рейтинга. Сервис «единое окно» для взаимодействия с другими структурами/ведомствами реализуют 60% площадок.

Второй год топ-50 клиентоориентированных индустриальных площадок возглавляет технополис «Химград». На второе место поднялась ОЭЗ «Технополис Москва», третье место разделили КИП «Мастер», ОЭЗ «Тольятти» и ОЭЗ «Кулибин».

Традиционно мы выявляем площадки, оказавшие в конкретном году максимальное влияние на экономику страны и региона присутствия.

Поскольку процесс инвестирования не распределен во времени равномерно, а кроме того, его результаты, в том числе получение выручки, отсрочены по времени, в этой волне исследования было решено анализировать усредненные показатели по инвестициям и выручке резидентов за последние три года.

ОЭЗ «Технополис Москва» является абсолютным лидером субрейтинга управляющих компаний по вкладу в экономику страны: площадка демонстрирует максимальные значения по количеству созданных рабочих мест — более 22 тыс., а также по объему выручки резидентов (190 млрд руб.) и инвестициям резидентов (67 млрд руб.).

Индустриальные площадки продолжают международную и региональную экспансию. Так, КИП «Мастер» увеличил количество региональных представительств в России до шести (добавились Белгородская и Пензенская области), а ОЭЗ «Технополис Москва» открыла представительство в г. Шэньчжэнь (КНР).

Максимальное влияние на экономику регионов присутствия оказали КИП «Мастер» (Татарстан) и ОЭЗ «Тольятти» (Самарская область). 3–4-е места поделили ОЭЗ «Санкт-Петербург» и Технополис «Химград» (Татарстан). Топовые площадки в очередной раз подтвердили статус центров производительности и магнитов для инвестиций.

И это при том, что их доля в региональной занятости невелика (в среднем она составляет 0,2%), отношение выручки резидентов к объему отгруженной обрабатывающими производствами продукции весьма показательны: по КИП «Мастер» — это соотношение составляет 4,9%, по «Химграду» — 2,6%, по ОЭЗ «Тольятти» — 2%. 

Аналогична роль ОЭЗ и индустриальных парков в инвестиционной активности. Отношение инвестиций резидентов к вложениям региона в основной капитал по ОЭЗ «Тольятти» — 3,4%, ОЭЗ «Оренбуржье» — 2,5%, ОЭЗ «Санкт-Петербург» — 2,2%.

В этом году мы изменили подход к формированию субрейтинга экономически эффективных управляющих компаний, взяв за основу два показателя: прирост выручки УК в 2025 году по отношению к 2024 году и рентабельность УК в 2025 году. Балловые оценки по приросту выручки дифференцированы в зависимости от объема выручки (поскольку молодые УК могут обеспечивать более высокую динамику выручки за счет эффекта низкой базы).

Так, для УК ОЭЗ «Оренбуржье», созданной в 2021 году, прирост выручки за анализируемый период превысил 370% — это максимальное значение по выборке. Прирост выручки по другим лидерам рейтинга — ООО «Агропарк инфраструктура» (ОЭЗ «Максимиха») и АО «ПромПарки» (индустриальные парки Чапаевск и Преображенка) составил более 100%.

Максимальную рентабельность продаж показало ООО «Агропарк инфраструктура» — 54%, второе место рентабельности у ООО «Промышленный округ Ступино Квадрат» — 42%, далее с небольшим отрывом идет АО «ОЭЗ ППТ «Оренбуржье» — 36%.

Барьеры и стимулы

Как показал опрос участников исследования, в 2025 году рынок находился под давлением разноплановых факторов.

По мнению генерального директора Камского индустриального парка «Мастер» Фарида Закирова, спрос на промышленную инфраструктуру поддержал значительный объем государственного заказа, который передается по цепочке соисполнителей: «В рамках таких договоров высоки требования к срокам запуска производственных проектов. Поэтому все большую актуальность приобретают готовые площади, на которых с минимальным лагом по времени можно разворачивать новые проекты производственных компаний».

Генеральный директор АО «ПромПарки» Сергей Евсеев к числу стимулов также относит бурное развитие сектора электронной коммерции: «Это создает спрос на логистические объекты и складские площади».

Некоторые участники исследования считают, что поддерживали рынок не конъюнктурные, а структурные факторы.

«Компании продолжали в 2025 году локализовывать производство, переносить мощности со старых и неэффективных площадок в новые подготовленные локации, а также искать форматы, где можно быстрее запустить проект с понятной инженерией и логистикой», — подчеркивает директор по развитию ОЭЗ «Максимиха» Роман Мусин.

Однако общие экономические проблемы отразились и на этом сегменте.

«Основными барьерами для индустрии являются высокая ключевая ставка, низкая доступность кредитов и ограниченные возможности бюджета по поддержке промышленности. Формально механизмы есть. Но лимиты, например, по промышленной ипотеке, заканчиваются крайне быстро», — формулирует проблематику заместитель генерального директора по работе с инвесторами ОЭЗ «Санкт-Петербург» Андрей Иванов.

Генеральный директор ОЭЗ «Титановая долина» Станислав Дорофеев к разряду сдерживающих факторов относит также санкционное давление и ограничения на закупку оборудования и технологий.

К санкционному давлению, по мнению генерального директора ОЭЗ ППТ «Тольятти» Сергея Федорова, добавляется рост налоговой нагрузки: «Это также является барьером для развития индустрии, так как напрямую отражается на деятельности наших резидентов».

Ощутила индустрия и следствие снижения заказов на продукцию промпредприятий. Это заставляет резидентов парков и ОЭЗ оптимизировать затраты, в том числе по аренде производственных площадей. Есть случаи закрытия производств на некоторых площадках их-за падения продаж продукции резидентов.

Стагнация в экономке влияет и на настроения новых инвесторов. Их оценки среди индустрии разнятся.

Противоположный тренд наблюдает Сергей Федоров: «По итогам 2025 года мы привлекли восемь новых резидентов, это наилучший показатель за всю историю площадки. К тому же к нам пришел самый крупный инвестор с заявленным объемом инвестиций более 30 млрд рублей».

«В Москве в 2025 году сохраняется устойчивый спрос на промышленную инфраструктуру, что подтверждается ростом числа резидентов относительно уровня 2024 года. Данная динамика отражает успешное развитие промышленных площадок и свидетельствует о повышении инвестиционной активности в ключевых отраслях — микроэлектроника, станкостроение и фармацевтика», — отмечает генеральный директор ОЭЗ «Технополис Москва» Геннадий Дёгтев.

Директор по развитию ОЭЗ «Ступино Квадрат» Марина Добровольская наблюдает изменения не столько в динамике, сколько в характере спроса: «Мы видим явный тренд перехода от аренды к собственности. Это дает предсказуемость издержек, возможность закладывать модернизацию в баланс и не зависеть от воли арендодателя. Второе требование — жесткие сроки. Сегодня востребованы проекты, где реализация от старта до готового цеха укладывается в один год. И наконец, это переход от «голой земли» к готовой инфраструктуре».

Несмотря на сложности, многие участники исследования не остановили долгосрочные программы.

«Мы начали развивать комплексный экотехнопарк и международное направление. На территории ОЭЗ в Оренбурге строится комплекс по переработке бытовых отходов, под этот проект площадь экономической зоны уже второй раз за 2025 год увеличена, а в целом с 2021 года наша оренбургская площадка выросла в два раза. В рамках международного направления строится российско-индийское предприятие «АПИ-М», — приводит пример вице-губернатор по экономической и инвестиционной политике Оренбургской области Антон Ефимов.

В Ставропольском краевом индустриального парке «Мастер» в этом году стартует строительство дополнительного производственного корпуса площадью 22 тыс. кв. м: «Мы уже прошли конкурсный отбор на предоставление субсидий из бюджета в целях софинансирования проекта», — подчеркнул генеральный директор Ставропольского краевого индустриального парка «Мастер» Александр Гордеев.

Время резидента

Успешность реализации такого рода инициатив во многом зависит не только от внешних факторов, но и от поддержки со стороны управляющих компаний.

Заместитель генерального директора по стратегии и развитию Корпорации развития Нижегородской области Антон Гаранин видит в этой связи изменение запроса резидентов ОЭЗ к управляющей компании: «Если раньше ключевыми были базовые инфраструктурные и административные сервисы, то сейчас на первый план выходят комплексные решения для развития бизнеса».

«Резидентам парка удобнее получать сервис на месте, не затрачивая время и ресурсы на поиск поставщиков услуг», — объясняет расширение запроса Александр Гордеев.

Изменение требований замечает и Станислав Дорофеев: «Резиденты ожидают от управляющих компаний не просто предоставления площадей и базовой инфраструктуры, а комплексного сопровождения бизнеса. В этот запрос входит строительство производственных объектов по заданным характеристикам, специализированные услуги, а также социальная составляющая, в частности, решение кадровых проблем».

Марина Добровольская формулирует главный вызов для управленческих команд ОЭЗ и промышленных парков так: «Эффективность территории сегодня определяется не длиной построенных сетей, а способностью УК гарантировать инвестору обученного сотрудника в заданный срок. Управляющая компания превращается из поставщика коммунальных услуг в архитектора промышленной агломерации, где бизнес, образование и жилая среда работают как единая экосистема».

Чтобы обеспечить все эти потребности, по убеждению Геннадия Дёгтева, самим УК придется многие бизнес-процессы переводить в цифровой формат: «Цифровая трансформация приобретает все большее значение в контексте обеспечения конкурентных преимуществ индустриальных площадок. Она затрагивает все ключевые процессы — от взаимодействия с резидентами до управления инфраструктурой».

Большинство участников исследования намерены продолжать инвестиции как в развитие инфраструктуры, так и в набор сервисов.

Генеральный директор Технополиса «Химград» Айрат Гиззатуллин нацелен на динамичный рост и модернизацию в условиях ограниченных земельных ресурсов: «Также мы продолжим совершенствовать сервисное сопровождение резидентов — от технической поддержки до консалтинга, чтобы обеспечить их стабильное развитие. Мы активно развиваем наши зарубежные проекты в Узбекистане, готовы размещать первых резидентов в промышленной зоне в Азербайджане. На наших площадках созданы комфортные условия для освоения российскими компаниями новых рынков».

Географическая экспансия становится одним из инструментов роста индустрии.

«На этот год запланировано строительство первого этапа четвертой очереди нашего проекта в Ставрополе. Кроме того, совместно с нашими партнерами в конце апреля запустили производственные проекты в промышленном парке в городе Навои в Узбекистане», — добавляет Фарид Закиров.

Комплексное партнерство

При наличии всех объективных сложностей участники исследования все же находят основания для дальнейшего роста индустрии. Сергей Евсеев связывает рост интереса к промышленным паркам и к ОЭЗ в том числе и с технологическими трендами: «Автоматизация и цифровизация производственных процессов создают спрос на современные индустриальные площади».

По мнению Романа Мусина, продолжится перенос производств из старых неэффективных фондов на современные площадки с качественной инженерной, транспортной и сервисной инфраструктурой.

Но это процесс небыстрый. По словам Андрея Иванова, по-прежнему есть существенный дефицит качественных современных производственных площадей, и он будет наблюдаться еще не менее пяти лет. «В этой ситуации технологические компании вынуждены занимать браунфилды советских и постсоветских предприятий, однако такие объекты сильно ограничены в развитии из-за отсутствия доступа к эффективной инженерной инфраструктуре и возможностей для расширения. И востребованность старых площадей обусловлена именно дефицитом».

Поэтому у индустрии есть шанс выиграть конкуренцию.

По мнению Айрата Гиззатуллина, успех профессиональной промышленной инфраструктуры зависит от качества управления, предлагаемых сервисов и гибкости: «Управляющие компании, оказывающие резидентам комплексную поддержку, имеют наибольшие перспективы».